미국 상업용 부동산 폭탄 터진다 ‘건물가치하락으로 재융자 안되고 팔수도 없어’
사무실 빌딩, 쇼핑몰 상가 침체로 임대수입, 건물가치 급락
상업용 융자 3년안에 대거 만기, 재융자 안되고 팔수도 없어 포클로저 사태 우려
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미국에서 사무실과 쇼핑몰을 비롯한 상업용 부동산이 앞으로 3년동안 재융자도 안되고 팔수도 없는 상황에 몰려 대거 차압되는 폭탄이 터질 것으로 경고되고 있다
재택근무와 온라인 쇼핑으로 사무실과 쇼핑몰 등 상업용 건물들의 임대수입이나 가치가 크게 하락해 만기가 도래해도 재융자하기 어렵고 팔리지도 않아 결국 미국경제에 직격탄을 가하는 폭탄이 터지게 될 것으로 월스트리트 저널은 경고하고 있다
미국에서 앞으로 3년안에 경제전체를 흔들리게 할 폭탄이 상업용 부동산에서 터질 것으로 우려되고 있다고 월스트리트 저널이 6일 경고했다
월스트리트 저널에 따르면 미국에서 오피스 빌딩과 쇼핑몰 등 상업용 부동산을 보유하고 있는 건물주들은 현재 1조 5000억달러 의 상업용 모기지 빚을 지고 있다
그런데 상업용 모기지의 85%는 이자만 내는 인터레스트 오울리 모기지로 나타났다
상업용 무기지의 상당수가 앞으로 3년동안 만기가 도래해 재융자 받거나 건물을 팔아 모기지를 갚아야 한다
하지만 팬더믹을 거치면서 재택근무, 하이브리드 근무가 확산돼 사무실 빌딩들이 많이 비었고 온라인 쇼핑의 확대로 쇼핑몰 상가 또한 침체에 빠졌다
상업용 부동산에서 생기는 임대수입은 물론 건물가치가 급락해 있다
만기가 도래하면 건물주들이 재융자 받거나 건물을 팔아 갚아야 하는데 이길이 현재 막혀 있다
월스트리트 저널에 따르면 올 연말까지 만기가 도래하는 상업용 부동산 모기지의 35%는 재융자할 수 없을 것이고 3년동안 전체로 보면 83%나 재융자가 불가능할 것으로 예상되고 있다고 밝혔다
상업용 부동산에 대한 융자를 대부분 해주고 있는 지역은행들과 커뮤니티 은행들은 상업용 부동산의 회복 조짐이 없는데다가 자칫 은행 부실로 이어질 수 있기 때문에 신규 융자나 재융자를 사실상 중단하고 있다
건물의 임대수입이나 가치가 대폭 하락했기 때문에 재융자 심사에서 현재 모기지의 원리금을 완납할 만큼 재융자를 받지 못하게 된다
건물을 팔아야 상업용 모기지를 페이오프 하는데 팔려고 해도 사려는 사람을 찾기 어려운 상황이다
결국 상업용 부동산 건물주들은 아자납부 마저 연체시키고 재융자 협상을 벌이거나 아예 포클로저를 신청해 렌더에게 건물을 차압해 가져가도록 넘기는 수밖에 없어진다
벌써 대부분 이자만 내고 있는데도 이를 제때에 내지 못하는 연체율이 4월 2.77%에서 5월에는 4.02% 로 급등하며 2018년이래 최고치를 기록해 불길한 조짐이 시작된 것으로 보인다
상업용 부동산에서 폭탄이 터질 경우 지역은행들부터 크게 흔들리고 미국경제 전반에도 직격탄을 가할 것으로 월스트리트 저널은 경고하고 있다