美 모기지 금리 7% 돌파/21년만에 최고치/헝다그룹, 맨해튼 법원에 파산신청
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미국 고정 모기지 금리가 7%를 넘어서면서 주택거래가 크게 위축되고 있는데코로나 19 팬데믹 이전 수준으로 회복하기까지 최소 수년이 걸릴 것이라는 전망이다.
중국 최대 부동산 개발업체 헝다, 에버그란데가 NY 맨해튼 법원에 파산보호신청을 했다.
중국에서는 파산보호신청을 하지 않고 미국에서 먼저 신청한 것이어서 이례적인데본국 내 디폴트 위기를 타개하기 위해 해외 부채부터 정리하는 수순으로 보인다.
1. 고정 모기지 이자가 정말 많이 올랐네요?
*모기지, 주택담보대출, 30년-15년-단기 등으로 나뉘고 고정과 변동 이자율 중 선택가장 대중적이고 많이 선택하는 것은 30년 만기 고정 모기지그런데 30년 만기 고정 모기지 이자율이 무려 7%를 넘은 것으로 나타나
2. 구체적으로 어느 정도로 나왔고, 또 얼마나 오른 겁니까?
*WSJ, Wall Street Journal, 어제(8월17일) 보도한 내용이번주 30년 고정 모기지 이자율 평균 7.09%지난주 6.96%로 1주일 만에 0.13%p 상승전년 동기 대비 2%p 가까이 급등한 것2022년 8월 셋째주 30년 고정 모기지 이자율 평균 5.13%
3. 근래에 7%가 넘는 모기지 이자율을 본 적이 거의 없는 것같은데 매우 높은 거죠?
*WSJ, 지난 2002년 이후 가장 높은 모기지 이자율이라고 전해30년 만기 고정 모기지는 미국인들이 가장 선호하는 주택담보대출워낙에 집값이 비싸다보니 30년 장기로 나눠 갚아야 재정적 부담 최소화할 수있어대출받는 순간에 가장 싼 이자 선택해 묶어버리는 고정 모기지가 대세코로나 19 팬데믹 때만해도 2%대까지 내려갔던 모기지가 폭등한 것은 Fed 때문즉 Fed가 물가 잡기위해 1년 이상 금리인상 계속하면서 모기지 이자율 폭등
4. 모기지 이자율이 7%를 넘는다는 것은 주택구입자들에게는 너무 큰 부담이 될텐데 다시 내려가려면 어느 정도나 걸릴 것같습니까?
*WSJ, 모기지 이자율이 코로나 19 팬데믹 이전 수준 회복하는데 최소 수년 예상4% 이하로 내려가는데 몇년 정도 걸려야할 것이라는 예측그렇게 되면 당분간 주택시장 얼어붙을 수밖에 없어 주택거래 위축 불가피이미 최근 들어서 주택시장 거래 거의 이뤄지지 않고 있는 상황All Cash 구입할 수있는 사람들 외에 주택거래 거의 불가능한 실정50만달러 주택, 1년전 20% Deposit하고 나머지 30년 고정 모기지(4%)로 구입그러면 30년 동안 이자로 내야할 금액이 약 29만달러현재 20% Deposit 하고 나머지 30년 고정 모기지(7%)로 구입앞으로 30년간 이자로 갚아야하는 금액이 약 56만달러같은 주택인데 가격도 같은데 갚아야하는 이자가 거의 2배 올라Buyer와 Seller 모두 부담스러워서 거래 못해, 매물도 줄어들고 있는 상황Buyer가 부담스러운 것은 당연한데 Seller도 부담스러워서 주택 매도 포기하고 있어왜냐하면 주택 처분하면 거주할 주택 사야하는데 이자 부담 때문에 매수 불가능아파트 렌트비도 엄청나기 때문에 당분간 관망한다는 생각으로 돌아서고 있는 분위기
5. 중국 최대 부동산 개발회사 헝다가 미국에서 파산보호신청을 했죠?
*헝다, Evergrande, 어제(8월17일) NY 맨해튼 파산법원에 Chapter 15 신청Chapter 15, 파산보호법 15조에 따른 파산보호신청
6. 그러면 헝다가 신청한 Chapter 15은 구체적으로 무엇입니까?*Chapter 15, 파산보호법 15조, 한마디로 미국 내 자산보호다른 국가에서 구조조정 진행하는 동안 미국 내 자산보호국제적인 지급불능 사태를 다루는 파산보호절차외국계 기업이 회생 추진할 때 미국 파산법원에 신청하는 절차미국 내 채권자들의 채무 변제 요구와 소송 발생할 수있어그런 미국 내 채권자들 움직임으로부터 보호해달라고 법원에 요청하는 것
7. 그러면 헝다가 미국이 아닌 다른 국가에서 현재 구조조정을 진행하고 있는 겁니까?
*헝다, 홍콩-케이먼 제도-영국령 버진 아일랜드 등에서 구조조정 진행이 3개 국가에서 진행되고 있는 구조조정 협상을 인정해달라고 요청한 것이달(8월) 중에 채권자들이 구조조정 협상 관련해 승인 여부 투표로 결정할 예정그렇게되면 9월 첫째주 홍콩과 영국령 버진 아일랜드 법원 승인 받을 수있다고 강조
8. 그런데 헝다는 중국에서 오래전부터 이미 위험한 상태였죠?
*헝다, 2021년 9월 도래한 만기채권 이자 지급하지 못해 디폴트 위기 빠져그런데 지금까지 2년여 기간을 버티며 디폴트에 빠지지 않아즉 디폴트 위기이지 디폴트에 빠진 상황은 아닌 상태중국 1위 부동산 개발업체, 문어발 경영으로 디폴트 위기하지만 이시간 현재까지도 최종 디폴트 처리되지 않고 있는 상황
9. 미국에서도 Chapter 15을 신청할 정도로 상황이 좋지 않은데 중국에서는 이미 2년전 디폴트 위기를 맞고도 어떻게 아직까지 버티고 있는 겁니까?
*중국, 헝다 파산시키기에는 사이즈 너무 크기 때문에 억지로 살려놓고 있어사실상 사망 상태인 사람을 산소 호흡기로 연명시키고 있는 것과 유사한 상황헝다 경우 전형적인 Too Big to Fail, 즉 대마불사 케이스라고 할 수있어*Too Big to Fail, 경제학 용어로 규모가 거대한 기업이나 금융기관 도산을 정부가 구제하는 것그런 큰 기업이나 은행이 망하면 경제에 미칠 파장이 너무 크기 때문에 살리는 것헝다 역시 중국 경제 여기저기 걸쳐놓은 부분이 많기 때문에 망하면 파장 커디폴트 처리하면 중국 경제 전체에 악영향 미칠 것 확실한 상황*중국 당국, 헝다 파산을 감당할 수없다고 보고 2년 동안 디폴트 위기 상태로 두고 있는 것그래서 이번에 해외 부채라도 정리하기위해 일부 국가에서 구조조정 나서다만 미국 채권자들이 나서더라도 문제되지 않도록 Chapter 15 신청